Premýšľate nad novým bývaním, ale nie ste si istí, či dostanete úver? Ak premýšľate nad hypotékou, nie je na čo čakať. Ideálny scenár je, ak si ešte pred hľadaním vysnívaného bytu či domu preveríte svoje úverové limity. Zjednodušene povedané, zistíte, či vám banky budú vedieť poskytnúť hypotéku, v akej výške a za akých podmienok.
Aktuálna situácia na úverovom trhu
V roku 2024 sa trend na úverovom trhu otočil a po dvoch rokoch začali úrokové sadzby konečne klesať. Očakáva sa, že úrokové sadzby budú v priebehu roka 2025 postupne klesať, no zároveň sa predpokladá ďalší rast cien nehnuteľností. To znamená, že ak kúpu odložíte, môžete v budúcnosti potrebovať vyšší úver. Stále sú však vyššie, než na aké sme boli zvyknutí počas hypotekárneho boomu. Časy, keď si hypotéku s úrokom pod 1 % mohol dovoliť takmer každý, sú minulosťou. Dnes sa na hypotéku s úrokom okolo 4 % kvalifikuje podstatne menej žiadateľov.
Legislatívne opatrenia NBS
Stále platí, že zadlžovanie ľudí limitujú aj platné legislatívne opatrenia NBS, ktorých cieľom je obmedziť nadmerné zadlžovanie obyvateľstva. Pri vyšších úrokoch kvôli nim prejde cez schvaľovacie sito menej záujemcov o úver. Tieto opatrenia znižujú maximálnu výšku úveru, ktorú môžu banky schváliť.
Základné kritériá pre získanie hypotéky
Banka sa vás bude pýtať na váš príjem, povolanie, či ste zamestnaný na trvalý pracovný pomer alebo pracujete na živnosť. Rovnako sa vás opýta na typ nehnuteľnosti, ktorý by ste chceli kúpiť a financovať. Každá banka má nastavené vlastné kritériá, ktoré interne vyhodnotí a zaradí vás do určitej ratingovej skupiny. Aj v závislosti od vášho ratingu vám môže vypočítať výšku možného úveru. Zásadný vplyv váš rating má spomínaná úverová história, ktorú si banky preverujú v registri bankových a nebankových úverov.
Vek a splatnosť hypotéky
Hypotéku poskytujú banky klientom, ktorí dovŕšia 18 rokov. Maximálny vek nie je obmedzený, ale limitovaná je splatnosť hypotéky. Od januára 2023 banky pri nových žiadostiach o hypotéky s presahom do dôchodkového veku aplikujú nové pravidlá. S každým pribúdajúcim rokom počnúc vekom 41 rokov sa znižuje maximálny úverový strop. Výška hypotéky býva minimálne 3 300 eur, maximálna výška je v niektorých bankách bez obmedzenia. Doba splatnosti na hypotéke je minimálne 1 rok, maximálne 30 rokov a v niektorých bankách si hypotéku môžete natiahnuť dokonca aj na 40 rokov.
Ako postupovať pri žiadosti o hypotéku
Keď už nájdete váš vysnívaný byt či dom, opäť si aj vzhľadom na typ kupovanej nehnuteľnosti preverte, či vám na ňu banka poskytne úver a v akej výške. Pri porovnávaní hypoték väčšinu ľudí zaujíma hlavne úroková sadzba. Pýtajte sa však aj na dodatočné podmienky a detaily, ktoré budú na konkrétne ponuky hypoték naviazané. Môže ísť o poistenie úveru, nutnosť zriadiť si v banke aktívny účet atď.
Potrebné dokumenty
- doklady o vašom príjme - ak ste zamestnanec, obvykle nemusíte dokladovať nič.
- znalecký posudok k predmetu zabezpečenia hypotéky so všetkými povinnými prílohami - doklad o veku stavby, pôdorys alebo projektová dokumentácia, príp.
Väčšinou ide o znalecký posudok ku kupovanej nehnuteľnosti, ale môže to byť aj posudok k inej nehnuteľnosti, ktorou chcete ručiť. Po podaní žiadosti ju banka posúdi a ak bude všetko v poriadku, hypotéku vám schváli. V banke podpíšete zmluvu o hypotéke a majiteľ nehnuteľnosti záložné zmluvy, v ktorých bude súhlasiť so zapísaním ťarchy na list vlastníctva v prospech vašej banky. Potom musíte splniť podmienky na čerpanie úveru.
Hypotéka na dom
Problematiku vlastného bývania rieši veľa mladých ľudí i rodín. Platiť dlhodobo podnájom sa im zdá nevýhodné, no postup pri kúpe domu na hypotéku a zadlženie sa na niekoľko rokov ešte zložitejšie. Hypotéka na dom nie je pre každého. Jej vybavenie predstavuje aj jednorazové finančné zaťaženie v podobe poplatkov. Dom nadobudnutý pomocou hypotekárneho úveru slúži ako zábezpeka banke, že budete pravidelne mesačne splácať. Je na ňom zriadené záložné právo v prospech banky.
Finančné možnosti
Skôr, ako sa vyberiete do banky so žiadosťou o hypotéku, a dokonca aj skôr, ako začnete hľadať na realitnom trhu váš vysnívaný dom, dobre zvážte svoje finančné možnosti. Dôkladne si preto prejdite váš rodinný rozpočet a zistite, či budete schopní úver na dom splácať v pravidelných mesačných intervaloch. Náklady na pokrytie splácania hypotekárneho úveru by nemali presahovať 40 % vášho príjmu. Môžete si pomôcť vlastnými úsporami, ktorými by ste kúpu domu dofinancovali. Ak nemáte dostatok vlastných zdrojov na dofinancovanie, jednou z možností je založenie druhej nehnuteľnosti. Klienti môžu získať úver maximálne do 90 % hodnoty nehnuteľnosti určenej bankou.
Výber banky
Väčšina klientov spravidla navštívi banku, v ktorej má vedený svoj bežný bankový účet. Je to oveľa jednoduchšie, ako tráviť hodiny porovnávaním ponúk rôznych bankových inštitúcií. Pri vybavovaní všetkých náležitostí okolo hypotéky využite služby certifikovaného hypotekárneho bankára. Zároveň vám pomôže usporiadať a pripraviť všetky dokumenty, ktoré budete pri vybavovaní potrebovať.
Hľadanie nového bývania
Hľadanie nového bývania je zdĺhavý proces. Zohľadňujete pri ňom nielen svoju finančnú situáciu, ale i mnohé iné kritériá - lokalitu, počet izieb, celkový stav domu, rozlohu záhrady, orientáciu na svetové strany či dostupnosť služieb. O pôžičku na dom si môžete požiadať aj v prípade, že ešte nemáte nájdený vhodný dom. V danom prípade treba poskytnúť ako zabezpečenie inú vhodnú nehnuteľnosť. Následne od uzatvorenia úverovej zmluvy máte 6 mesiacov na načerpanie úveru, a teda aj nájdenie vhodnej nehnuteľnosti.
Potrebné podklady na podanie žiadosti o úver na dom
- Doklad totožnosti.
- Potvrdenie o výške príjmu.
- Daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu, že nemáte nedoplatky na daniach.
- Výpis z bankového účtu.
- Výpis z úverového registra.
- Kúpna zmluva.
Podmienky na získanie hypotéky
Po odovzdaní dokladov k žiadosti o hypotekárny úver na dom si banka preverí, či spĺňate všetky podmienky na získanie hypotéky. Banka overí vašu bonitu, príjem, záväzky voči splácaniu iných úverov, v niektorých prípadoch aj spoľahlivosť zamestnávateľa. Medzi ďalšie dôležité podmienky na získanie hypotéky patrí výška povinnej rezervy z čistého príjmu. Z čistého príjmu vám po odrátaní životného minima a ostatných splátok úverov, ktoré aktuálne čerpáte, musí zostať na účte 40 %. Záložné zmluvy môžu v banke podpísať aj súčasní majitelia domu, ktorý kupujete.
Poistenie nehnuteľnosti
Dom, ktorým banke ručíte za splácanie hypotéky, je väčšinou ten, ktorý kupujete. Musí byť poistený pre prípad rizika jeho znehodnotenia. Najvhodnejšie je poistiť nehnuteľnosť na reprodukčnú hodnotu, ktorú vám stanoví poisťovňa. Poistenie nehnuteľnosti je pre schválenie hypotéky na dom nevyhnutné. Poisťovňa pritom zo zákona vyplatí poistné plnenie banke. Banka pripraví pre poisťovňu dokument, ktorý predstavuje dodatok k poistnej zmluve a oznámenie o tom, že poistená nehnuteľnosť je predmetom záložného práva v prospech banky.
Katastrálny úrad
Ak boli všetky vaše doklady v poriadku a v súlade s podmienkami, banka vám úver na dom schválila. Od jeho úspešného čerpania vás delí už len návšteva katastrálneho úradu. Katastrálny úrad má zo zákona lehotu 30 dní na povolenie vkladu záložného práva. Ušetrite si čas a behanie po úradoch prenechajte na banku.
Poplatky spojené s hypotékou
Pripravte sa na to, že hypotéka na dom vás bude stáť o čosi viac ako len každomesačné splácanie úveru. S vybavovaním hypotéky môže byť spojených niekoľko poplatkov. Záleží na banke, v ktorej žiadate o úver. Ak čerpáte hypotéku a máte do 35 rokov, môžete si raz ročne v daňovom priznaní uplatniť daňový bonus, ktorý predstavuje sumu 50 % zo zaplatených úrokov účelového úveru.
Čerpanie úveru
Vyplatenie peňazí z hypotekárneho úveru je zavŕšením celého procesu žiadosti o úver. Celkový čas od podania žiadosti po čerpanie úveru sa pohybuje od niekoľkých dní až do približne 2 týždňov.
Hypotéka na byt
Vziať si úver na byt je vhodné vtedy, ak sa chystáte natrvalo usadiť alebo žiť na jednom mieste najmenej desať rokov. Rovnako v prípade, že máte v pláne vaše mesačné výdavky efektívne plánovať a stabilizovať finančnú situáciu. Myslieť na vlastné bývanie sa preto vyplatí už niekoľko rokov pred samotnou kúpou nehnuteľnosti. Je vhodné mať v úsporách aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti.
Prvý prieskum
Prvým kontaktným miestom je určite internet, kde si môžete urobiť prvý prieskum jednotlivých hypotekárnych produktov, ktoré rôzne banky ponúkajú. So žiadosťou o úver na byt nemusíte kontaktovať len banku, ktorej ste klientom a v ktorej máte vedený svoj bežný účet. Môže sa stať, že neposkytuje taký hypotekárny produkt, ktorý by vám vyhovoval, a lepšie podmienky či výšku úrokov by ste našli v inej banke.
Úverový certifikát
V prípade, že ste svoj vysnívaný domov ešte nenašli, môžete zistiť, či banka vydáva úverový certifikát. Je to potvrdenie, ktorým banka deklaruje, že vám je schopná v budúcnosti poskytnúť hypotekárny úver na byt v sume, ktorá je uvedená na tlačive. Jeho platnosť je tri mesiace a za ten čas môžete hľadať nehnuteľnosť so žolíkom v ruke. Ak bude o určitý byt viac záujemcov, môžete ho získať práve vy.
Príprava dokladov
Príprava všetkých dokladov vám môže zabrať dosť času. Venujte jej však náležitú pozornosť, aby ste postup pri kúpe bytu na hypotéku zbytočne nepredlžovali.
- potvrdenie o výške príjmu: vo väčšine prípadov si vie banka overiť výšku vášho príjmu v sociálnej poisťovni.
- daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu, že nemáte nedoplatky na daniach.
Podmienky pre schválenie hypotéky
Podmienky, ktoré musíte splniť, aby mohla byť vaša hypotéka na byt schválená, si určuje každá banka sama. Doloženie výšky povinnej rezervy z čistého príjmu. Po odrátaní životného minima a ostatných splátok úverov, ktoré aktuálne čerpáte, vám musí z čistého príjmu zostať na účte 40 %. Vaša celková zadlženosť nesmie presiahnuť 60 %.
Poistenie nehnuteľnosti
Poistenie nehnuteľnosti, ktorou ručíte za úver na byt, je nevyhnutné. Banka vyžaduje poistenie nehnuteľnosti, pričom poisťovňa v prípade vzniku poistnej udalosti zo zákona vyplatí poistné plnenie banke. Zakladaný byt musí byť poistený na takzvanú reprodukčnú hodnotu, ktorú stanoví poisťovňa. Pre úspešné čerpanie hypotekárneho úveru na byt je potrebné odniesť na katastrálny úrad podpísaný návrh na vklad do katastra aj záložnú zmluvu.
Poplatky
Ak si myslíte, že hypotéka na byt vás bude stáť len každomesačné splácanie úveru, mýlite sa. S jej vybavovaním je spojených niekoľko poplatkov hneď na začiatku, ktorým sa nevyhnete.
Čerpanie hypotéky
Čerpanie hypotéky na byt v podobe vyplatenia peňazí na váš účet a následného automatického vyplatenia na účet predávajúceho je úspešným ukončením celého postupu žiadosti o hypotekárny úver. Peniaze zo schválenej hypotéky by ste mali mať v najlepšom prípade na účte do dvoch týždňov.
Ďalšie typy hypoték
- Developerská hypotéka.
- Americká (bezúčelová) hypotéka.
- Hypotéka pre mladých.
- Hypotéka na rekonštrukciu bytu.
Prima banka - príklad ponuky
V Prima banke získa každý klient rovnakú úrokovú sadzbu 3,2 % p.a. V čase zaobstarania nehnuteľnosti vás nezaťažujeme papierovaním, pretože použitie úveru dokladujete až následne, do 6 mesiacov od čerpania.
Máte záujem o nový úver vo výške 40 000 EUR so splatnosťou 30 rokov. Vybavením si úveru v Prima banke získate fixnú úrokovú sadzbu 3,2 % p.a. a tým mesačnú splátku 174,06 EUR (posledná splátka bude 173,37 EUR). Poplatok za poskytnutie úveru je vo výške 400 EUR. Ak budete ručiť bytom, tak predpokladané náklady súvisiace so získaním úveru sú 150 EUR za ocenenie bytu znaleckým posudkom, 66 EUR poplatok za spracovanie návrhu na vklad záložného práva a 50 EUR ročné poistenie nehnuteľnosti.
Zladiť všetky kroky potrebné pri kúpe nehnuteľnosti je časovo náročné, no so skúseným finančným sprostredkovateľom to zvládnete oveľa ľahšie. Výhodou sprostredkovateľov je aj to, že spolupracujú so všetkými bankami a poznajú špecifiká každej z nich.
tags: #Pripravit
