Aktuálne platná legislatíva umožňuje dostať sa k bytu alebo k domu aj prostredníctvom zámeny. Pri tejto forme zaobstarávania majetku sa nehnuteľnosť nenadobúda klasickou kúpou. K jej získaniu dochádza na základe výmeny za inú nehnuteľnosť.
Zámena Nehnuteľností
Nadobúdanie nehnuteľností formou zámeny u nás nie je veľmi obľúbené. Percentuálny podiel takto zaobstaraných nehnuteľností netvorí ani desatinu zo všetkých uskutočnených realitných obchodov. Deje sa tak aj napriek tomu, že proces zámeny nehnuteľností nie je v porovnaní s kúpou o nič náročnejší. Aktéri transakcie si však musia dať pozor, aby splnili všetky právne aj administratívne kroky, ktoré so zámenou súvisia.
Čo je zámena nehnuteľností a aký je jej účel?
Hlavný princíp zámeny nehnuteľností vyplýva už z názvu. Jedná sa o realitný obchod medzi 2 vlastníkmi, ktorí sa dohodnú na odovzdaní svojej nehnuteľnosti druhej osobe výmenou za jeho nehnuteľnosť. Zámena sa môže udiať medzi fyzickými aj právnickými osobami, ktoré si za vopred dohodnutých podmienok vymenia byty, domy, kancelárie či akékoľvek iné typy nehnuteľností. Ak je ich momentálna trhová cena iná, vlastník lacnejšej nehnuteľnosti doplatí druhému vlastníkovi dohodnutú čiastku, ktorou sa dorovná rozdiel medzi ich hodnotou.
Právny Rámec Zámeny
Základným legislatívnym rámcom, ktorý stanovuje pravidlá tohto druhu realitného obchodu, je Občiansky zákonník. Ten sa venuje zámene nehnuteľností v niekoľkých ustanoveniach, ktoré jasne určujú, čo je pri takomto procese nakladania s nehnuteľným majetkom povolené, resp. čomu sa majú vlastníci pri zámene vyhýbať. Jednotlivé ustanovenia poukazujú aj na to, ako má prebiehať postup výmeny nehnuteľností a aké sú spôsoby doplatenia prípadnej čiastky na dorovnanie ceny.
Zámenná Zmluva
Všetky podmienky zámeny, na ktorých sa vlastníci nehnuteľností dohodnú, sa následne spíšu do zámennej zmluvy. Tá je podľa ustanovení Občianskeho zákonníka základným právnym aspektom celého procesu. Jasne a zrozumiteľne spísaná zmluva slúži najmä na ochranu oboch zmluvných strán. Na základe jej znenia sa môže jedna zo strán právne brániť v prípade, že tá druha nesplní dohodnuté podmienky. Spísanie zámennej zmluvy je nutné aj kvôli jednotlivým administratívnym a daňovým úkonom.
Keďže na zámennú zmluvu sa vzťahujú rovnaké právne ustanovenia ako na kúpnu zmluvu, jej obsah a z neho vyplývajúci priebeh obchodu sa príliš nelíši. Rozdiel spočíva akurát v tom, že obidve zmluvné strany majú štatút kupujúcich aj predávajúcich zároveň. Pri odovzdaní svojej nehnuteľnosti vystupujú ako predajcovia, pri prijímaní nehnuteľnosti od druhej strany zas ako kupujúci. Po výmene, na základe ktorej nadobudli novú nehnuteľnosť, nasledujú tie isté kroky, aké čakajú vlastníkov aj v prípade riadnej kúpy.
Priebeh zámeny nehnuteľností:
- Najprv sa znaleckým posudkom stanoví cena vymieňaných nehnuteľností.
- Po stanovení ceny sa obe strany dohodnú na zámene a na jej podmienkach.
- Na základe vopred dohodnutých podmienok sa spíše zámenná zmluva.
- Po podpise zámennej zmluvy prebehne výmena a odovzdanie nehnuteľností.
- Ak je súčasťou výmeny doplatok ceny, podľa dohody sa uhradí rozdielová suma.
- Po odovzdaní nehnuteľností zájdu obe strany na kataster a požiadajú o prepis.
- Na záver ohlásia zmenu vlastníctva nehnuteľností aj u dodávateľov energií.
Vlastníkom, ktorí nadobudli nehnuteľnosť zámenou, pri ktorej im bola doplatená suma určená na dorovnanie ceny, vzniká aj daňová povinnosť. Zisk je podobne ako pri predaji považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, ktorý podlieha zdaneniu. Pri oslobodení od jeho zdanenia platia rovnaké podmienky ako pri zisku z riadneho predaja nehnuteľnosti.
Nájomné Zmluvy: Občiansky Zákonník vs. Zákon o Krátkodobom Nájme Bytu
Bývanie v prenajatom byte je pre mnohých ľudí bežnou realitou, a to najmä v mestách, kde cena nehnuteľností je vysoká a možnosť kúpy vlastného bytu nie je pre každého dostupná. Preto sú nájomné vzťahy dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami. Pri uzatváraní nájomných zmlúv je však potrebné poznať rozdiely medzi rôznymi právnymi rámcami, ktoré upravujú podmienky nájmu. Dva najbežnejšie spôsoby sú nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme a nájom podľa Občianskeho zákonníka. V tomto článku sa zameriam na porovnanie týchto dvoch právnych rámcov a upozorním na ich hlavné výhody a nevýhody.
Zákon o Krátkodobom Nájme Bytu (Zákon č. 98/2014 Z. z.)
Nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu je určený pre prenájmy s kratšou dobou trvania, ktoré sa uzatvárajú na dobu určitú. Nájom uzatvorený podľa tohto zákona sa môže uzavrieť maximálne na dobu 2 rokov, pričom po uplynutí tejto doby je možné zmluvu predĺžiť o ďalšie dva roky, a to celkovo až trikrát. Zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje nižšiu ochranu nájomcovi v porovnaní s nájmom podľa Občianskeho zákonníka. Predovšetkým, podmienky na ukončenie nájomného vzťahu sú pre prenajímateľa miernejšie. Jeden z hlavných aspektov tohto typu nájmu je povinnosť prenajímateľa registrovať nájomnú zmluvu na daňovom úrade. Táto registrácia je nevyhnutná, aby nájomný vzťah bol v súlade so zákonnými podmienkami a prenajímateľ mohol plniť svoje daňové povinnosti. Zároveň je dôležité poznamenať, že pri tomto type nájmu existuje povinnosť predložiť nájomcovi doklad o registrácii zmluvy na daňovom úrade.
Nájom Podľa Občianskeho Zákonníka (Zákon č. 40/1964 Zb.)
Nájomné vzťahy uzatvárané podľa Občianskeho zákonníka sú upravené v širšom právnom rámci, ktorý sa viac zameriava na ochranu práv nájomcu a na dlhodobejšie nájmy. Nájom uzavretý podľa Občianskeho zákonníka môže byť na dobu určitú aj neurčitú. Nájom na dobu neurčitú ponúka maximálnu flexibilitu, pretože nájomca aj prenajímateľ môžu kedykoľvek zmluvu vypovedať, avšak s určitými podmienkami, ktoré chránia obe strany. Tento spôsob nájmu poskytuje nájomcovi vyššiu právnu ochranu, najmä pri výpovediach a ukončení nájomného vzťahu. V prípade, že prenajímateľ chce ukončiť nájom z dôvodu výpovede, podmienky na výpoveď sú prísnejšie, a nájomca má viac právnych záruk. Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka nie je prenajímateľ povinný registrovať zmluvu na daňovom úrade, ako je to pri krátkodobých nájmoch. Avšak, to neznamená, že prenajímateľ je zbavený daňovej povinnosti - stále musí platiť daň z príjmu z prenájmu, rovnako ako pri nájme podľa zákona č. 98/2014.
Výber Právneho Rámca
Výber medzi nájmom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme a nájmom podľa Občianskeho zákonníka závisí predovšetkým od vašich potrieb. Ak hľadáte flexibilitu a kratšie obdobie nájmu (maximálne 6 rokov), ktorý vám umožní rýchlejšie upravovať podmienky nájmu a ukončiť zmluvu, môže byť vhodnejší nájom podľa zákona č. 98/2014. Ak sa rozhodnete pre nájom podľa zákona č. 98/2014, nezabudnite na registračnú povinnosť a prípadnú daňovú zodpovednosť.
Porovnanie Podmienok Ukončenia Nájmu
Zásadný rozdiel medzi právnou úpravou nájomnej zmluvy podľa oboch zákonov je v podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. Pri ukončení nájomného vzťahu dochádza ku stretom záujmov prenajímateľa ako v zásade silnejšej zmluvnej strany a nájomcu ako de facto slabšej zmluvnej strany. Nájomca má záujem bývať v pokoji a bez hrozby, že kedykoľvek prenajímateľ môže ukončiť nájomnú zmluvu a prenajímateľ má isteže záujem na pravidelnosti platieb nájomného a pokiaľ možno čo najmenej komplikovanom vzťahu s nájomcom, ktorý nehnuteľnosť žiadnym spôsobom neopotrebuje a nezničí.
Globálne možno konštatovať, že nájomca je pre prípad ukončenia nájomného vzťahu viac chránený občianskym zákonníkom, čo vyplýva z postavenia nájmu bytu ako chráneného podľa formulácie v občianskom zákonníku.
Dôvody Výpovede Podľa Občianskeho Zákonníka (§ 711)
Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak:
- Prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov.
- Nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný.
- Nájomca alebo člen jeho domácnosti hrubo poškodzuje byt, spoločné priestory alebo narušuje pokojné bývanie.
- Nájomca hrubo porušuje povinnosti, najmä nezaplatením nájomného za viac ako tri mesiace alebo prenechaním bytu do podnájmu bez súhlasu.
- Je potrebné s bytom alebo domom naložiť z dôvodu verejného záujmu alebo ak byt vyžaduje opravy, pri ktorých nemožno byt užívať najmenej šesť mesiacov.
- Nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia.
- Nájomca využíva byt na iné účely ako na bývanie bez súhlasu prenajímateľa.
Dôvod výpovede sa musí skutkovo vymedziť, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.
Výpovedná Lehota a Odstúpenie od Zmluvy
Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bol byt odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr nespôsobilým na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať.
Podmienky Ukončenia Nájmu Podľa Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu (§ 7)
Zmluvné strany si môžu dohodnúť aj iný výpovedný dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Na rozdiel od občianskeho zákonníka, ak ide o zmluvu o krátkodobom nájme bytu, nájomca ju nemôže vypovedať bezdôvodne, ale iba na základe niektorého zákonného alebo zmluvne dohodnutého výpovedného dôvodu.
Krátkodobý nájom je možné vypovedať v omnoho kratšom čase než podľa občianskeho zákonníka, a to v lehote najmenej jeden mesiac. Najdôležitejšou výhodou prenajímateľa je minimálne 15 dňová výpovedná lehota v prípade zásadných porušení zmluvy nájomcom, a to (i) poškodzovanie bytu, (ii) porušovanie dobrých mravov, (iii) porušovanie domového poriadku, (iv) omeškanie nájomcu s platbou nájomného.
Z pohľadu depozitu je uzatvorenie zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme jednoznačná výhoda pre prenajímateľa, nakoľko podľa občianskeho zákonníka to možné nie je.
Možnosti Napadnutia Platnosti Ukončenia Nájmu
Občiansky zákonník priznáva iba právo nájomcu domáhať sa na súde neplatnosti výpovede v prekluzívnej trojmesačnej lehote odo dňa doručenia výpovede. Zákon o krátkodobom nájme umožňuje napadnúť platnosť skončenia krátkodobého nájmu prenajímateľovi aj nájomcovi v lehote dvoch mesiacov od doručenia právneho úkonu, ktorý smeruje k ukončeniu nájmu. Účinky právneho úkonu výpovede alebo odstúpenia nie sú podaním žaloby dotknuté, čo je podstatný rozdiel oproti občianskoprávnej úprave.
Záver
Zhodnotením a analýzou v článku a zákone uvedených práv a povinnosti je možné vyvodiť záver, že predsa len režim zákona o krátkodobom nájme bytu je pre prenajímateľa výhodnejšou formou, ktorou sa spravuje nájomná zmluva na užívanie bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu je síce formálnejší, zároveň však poskytuje zmluvnú voľnosť pre účely tzv.
Mediácia
Cieľom mediácie je dosiahnutie dohody, ktorá je pre obidve strany prijateľná a záväzná. Mediátor musí spĺňať zákonom stanovené náležitosti, ktorými sú spôsobilosť na právne úkony v plnom rozsahu, bezúhonnosť, získané vysokoškolské vzdelanie 2. Mediátor musí byť neutrálnou osobou. Úlohou mediátora je pomôcť účastníkom nájsť svoje vlastné riešenie problému.
Mediácia a Dohoda
Ak je mediácia úspešná, dohoda rešpektuje požiadavky oboch strán. Obe strany majú dobrý pocit, že ich požiadavky boli vypočuté a pri riešení sporu bola im názorom venovaná patričná pozornosť. Mediačná dohoda je výsledkom úspešnej mediácie. Strany sporu spolu s mediátorom sa k obojstranne prijateľnej dohode dopracujú nie vždy pri prvom stretnutí, často pri opakovanom stretnutí. Dôležitý je však výsledok - ich vzájomná dohoda. Dohoda je záväzná a pre potreby väčšiny prípadov postačujúca.
Forma Dohody
Mediačnú dohodu je možné následne dať vyhotoviť vo forme notárskej zápisnice, prípadne môže byť schválená ako zmier pred súdom alebo rozhodcovským orgánom. Na základe dohody, ktorá vznikla ako výsledok mediácie, môže oprávnený podať návrh na súdny výkon rozhodnutia alebo návrh na vykonanie exekúcie, ak je táto dohoda podľa podmienok ustanovených v osobitných predpisoch a)spísaná vo forme notárskej zápisnice, b)schválená ako zmier pred súdom, rozhodcovským orgánom.
Kto Podpisuje Mediačnú Dohodu?
Mediačnú dohodu podpisujú strany sporu a podľa novely zákona o mediácii platnej od 1.1.2016 ju podpisuje aj mediátor. Finálnym výsledkom mediácie je dohoda, ktorá je pre zúčastnené strany sporu prijateľná, vnímajú ju pozitívne. Nikto zo strán by nemal mať pocit nespravodlivosti.
Kúpna Zmluva
Kúpna zmluva je právne záväzný dokument, ktorý dáva obidvom stranám zmluvy určité práva a povinnosti. Zaujímavosťou je, že právna úprava kúpnej zmluvy je zakotvená v Obchodnom aj Občianskom zákonníku. Rozdiel spočíva najmä v tom, že kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka uzatvárajú spravidla aspoň dvaja podnikatelia medzi sebou, kým pri kúpnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka vystupujú jeden alebo viacerí nepodnikatelia.
V obidvoch prípadoch však pri kúpnej zmluve rozoznávame dve zmluvné strany, ktorými sú predávajúci a kupujúci. Základnou povinnosťou predávajúceho je odovzdať kupujúcemu predmet zmluvy, pričom kupujúci je následne povinný daný predmet prevziať a zaplatiť za neho kúpnu cenu. Predmetom zmluvy môže byť napríklad nehnuteľnosť, automobil, pozemok, alebo iný hnuteľný majetok, pričom musí byť v zmluve jasne vymedzený, aby nebolo možné ho zameniť.
Spôsoby Úhrady Kúpnej Ceny
Jednou z najdôležitejších častí každej kúpnej zmluvy je článok, v ktorom si predávajúci a kupujúci dojednávajú kúpnu cenu a spôsob jej úhrady. V praxi existuje veľmi široké spektrum možností, ako si zmluvné strany môžu dojednať spôsob úhrady kúpnej ceny. Rovnako je v praxi bežné, že tieto jednotlivé spôsoby sa vzájomne kombinujú a dopĺňajú.
Obmedzenie Platieb v Hotovosti
Dňa 01.01.2013 totiž nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý zakazuje platbu v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15.000 €, medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi. Pri nehnuteľnostiach je spravidla kúpna cena dohodnutá vo výške presahujúcej uvedené limity.
tags:
